ما هو القرض العقاري الثاني أو قرض رأس المال؟

شارح

بواسطةجاي سيجل

آخر تحديث في4 أكتوبر 2020

أحد أقوى الأشياء في امتلاك منزل هو أنه أصل مقابل. مسؤولية. بمعنى آخر ، مع مرور الوقت ، يرتفع سعر المنزل مقابل سعره. النقصان. مع زيادة القيمة ، يزداد أيضًا مقدار الأسهم التي لديك في المنزل - والتي يمكن استخدامها في شكل فائدة منخفضة هيلوك أو قرض ملكية المنزل ، المعروف أيضًا باسم a الرهن الثاني. دعونا نتعمق في التفاصيل قليلاً.

ما هو الرهن العقاري الثانية

الرهن العقاري الثاني ، المعروف أيضًا باسم قرض الأسهم العقارية ، هو ما يوحي به الاسم. لديك بالفعل رهن عقاري على منزلك ، والآن ستضيف رهنًا آخر. مفتاح الحصول على قرض عقاري ثان هو رأس المال الذي اكتسبته في منزلك. حقوق الملكية في المنزل هي الفرق بين القيمة السوقية للمنزل وما تدين به للمقرض. على سبيل المثال ، إذا كانت القيمة السوقية لمنزلك 500000 دولار وكنت مدينًا للبنك بمبلغ 250.000 دولار ، فإن رصيدك هو 250.000 دولار. ضع في اعتبارك أن الأسهم هي رقم يتقلب بسبب سوق الإسكان. عندما يكون سوق الإسكان قويًا ، وترتفع قيمة منزلك ، سترتفع أسهمك. لسوء الحظ ، يمكن أن يحدث العكس أيضًا ، ويمكن أن تنخفض الأسهم.

عندما يحتاج صاحب المنزل إلى أموال لتوحيد الديون ، أو حفل زفاف ، أو عملية شراء كبيرة مثل قارب أو منزل عطلة ، فهناك عدة طرق لتأمين الأموال. الرهن العقاري الثاني هو أحد تلك الطرق. دعونا نلقي نظرة فاحصة على هذا الخيار.

يشبه الرهن العقاري الثاني ، ولكن ليس تمامًا مثل أ HELOC (خط ائتمان للأسهم المنزلية). مثل HELOC ، يستخدم الرهن العقاري الثاني منزلك كضمان ويعزز الأسهم التي قمت بتكوينها. إنها تختلف لأن الرهن العقاري الثاني هو قرض بمبلغ مقطوع محدد من المال بدلاً من HELOC ، والذي ، مثل بطاقة الائتمان ، يمكن سحبه بمرور الوقت حتى حد أقصى محدد مسبقًا.

لإعطاء مثال آخر ، باستخدام الرسم التوضيحي أعلاه ، لنتخيل أن طفلك سيتزوج ، وتحتاج إلى 50000 دولار أمريكي نقدًا لدفع تكاليف حفل الزفاف ومساعدته في شراء منزله الأول. سيكون الرهن العقاري الثاني خيارًا مثاليًا لك بصفتك مالكًا للمنزل ، حيث يكون سعر الفائدة عادةً منخفضًا بشكل لا يصدق مقابل سعر الفائدة. أنواع أخرى من القروض ، ويمكن أن تمتد المدة من 5 إلى 30 عامًا ، والتي يمكن أن تحافظ على السداد (رأس المال والفائدة) منخفضًا جدًا إذا كان ذلك يمثل أولوية بالنسبة لك.

عادة ما يكون معدل الفائدة على الرهن العقاري الثاني أعلى من سعر الرهن العقاري الأول الخاص بك ، وذلك بسبب ارتفاع المخاطر على المُقرض ، ولكنه أقل من الفائدة على بطاقات الائتمان النموذجية أو القروض غير المضمونة. لكن ضع في اعتبارك أنه إذا فشلت في سداد الرهن العقاري الثاني ، فقد تفقد منزلك ، وهو ما لا يحدث عمومًا مع بطاقات الائتمان أو القروض الأخرى غير المضمونة.

هل الفائدة من الرهن العقاري الثاني أو ضريبة ملكية المنزل قابلة للخصم؟

سبب آخر رائع للاستفادة من حقوق ملكية منزلك للحصول على قرض عقاري ثان (المعروف أيضًا باسم قرض ملكية المنزل) هو أن الفائدة يمكن أن تكون معفاة من الضرائب. الكلمة المهمة هنا هي "يمكن" أن تكون. هناك قواعد معينة يجب أن تكون على علم بها.

قبل قانون التخفيضات الضريبية والوظائف (TCJA) لعام 2017 ، كان من الممكن استخدام الأموال النقدية من الرهن العقاري الثاني أو HELOC لأي غرض تقريبًا ، وستكون الفائدة معفاة من الضرائب. تغيرت هذه القواعد في عام 2018 ، إلى جانب TCJA. يمكن للأزواج المتزوجين اقتطاع فائدة تصل إلى 750 ألف دولار من ديون الرهن العقاري أو 375 ألف دولار إذا قدمت ملفًا منفصلاً. بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن استخدام أموال القرض إلا في "شراء أو بناء أو تحسين المنزل الرئيسي أو المنزل الثاني لدافع الضرائب".

"بالنسبة لأي شخص يفكر في الحصول على قرض عقاري ، يفرض القانون الجديد حدًا أقل بالدولار على الرهون العقارية المؤهلة لخصم فائدة الرهن العقاري. اعتبارًا من عام 2018 ، قد يقوم دافعو الضرائب بخصم الفائدة على 750 ألف دولار فقط من قروض الإقامة المؤهلة. الحد الأقصى هو 375000 دولار لدافع الضرائب المتزوج الذي يقدم إقرارًا منفصلاً. هذه أقل من الحدود السابقة البالغة مليون دولار ، أو 500000 دولار لدافع الضرائب المتزوج الذي يقدم إقرارًا منفصلاً. تنطبق الحدود على المبلغ المجمع للقروض المستخدمة في شراء أو بناء أو تحسين المنزل الرئيسي والمنزل الثاني لدافع الضرائب ".

IR-2018-32

تأهيل

يختلف حسب المقرض. ومع ذلك ، يلزم ما لا يقل عن 620 إلى 650 درجة FICO كحد أدنى للتأهل للحصول على قرض عقاري ثان (قرض ملكية منزل). دائمًا ما تكون درجة الائتمان الأعلى أفضل لأنها ستسمح لك بتثبيت سعر فائدة أقل مع المُقرض. سينظر المقرضون أيضًا في نسبة الدين إلى الدخل ، والتي يجب عمومًا أن تكون أقل من حوالي 40 إلى 43 بالمائة. أخيرًا ، ستحتاج إلى الكثير من الأسهم في منزلك.

إيجابيات الرهن العقاري الثانية

• لا توجد قيود على استخدام الأموال المقترضة ، على عكس ، على سبيل المثال ، قرض الكلية الذي يجب استخدامه فقط لدفع تكاليف الكلية. يمنحك الرهن العقاري الثاني سهولة الوصول إلى مبالغ نقدية كبيرة لحفلات الزفاف ، أو إعادة تشكيل المنزل ، أو الرحلات المجنونة ، أو حتى حفرة في الماء حيث تقوم بإلقاء الأموال باستمرار في (ويعرف أيضًا باسم - قارب).
• اعتمادًا على المُقرض ، يمكنك اقتراض ما يصل إلى 85-90 بالمائة من ملكية منزلك. بشكل عام ، هذا يعني أنه يمكنك الاقتراض باستخدام هذه الطريقة أكثر من غيرها.
• الرهون العقارية الثانية هي وسيلة ممتازة لتوحيد الديون الأخرى حيث أن معدل الفائدة عادة ما يكون أقل بكثير من أسعار الفائدة على بطاقات الائتمان أو قروض السيارات. يختلف المصطلح أيضًا من 5 إلى 30 عامًا ، مما يجعل الدفعات الشهرية منخفضة جدًا.
• اعتمادًا على كيفية استخدام النقد ، يمكن أن تكون الفائدة من الرهن العقاري الثاني معفاة من الضرائب.

سلبيات الرهن العقاري الثانية

• قد يؤدي القرض المضمون باستخدام منزلك كضمان إلى فقدان منزلك إذا فشلت في سداد المدفوعات.
• معدلات الفائدة أعلى على الرهن العقاري الثاني مقابل الرهن العقاري. الرهن العقاري الأول بسبب المخاطر العالية منذ أن يتم سداد الرهن العقاري الأول أولاً.
• هناك ، اعتمادًا على ولايتك ، رسوم كبيرة وتكاليف إغلاق يجب مراعاتها.
• من المحتمل أن تؤدي دفعات الرهن العقاري الشهرية إلى ضغط ميزانيتك.
• تحمل الديون الإضافية ليس بالأمر الجيد أبدًا. كحد أدنى ، ستخفض درجة FICO الخاصة بك.

خاتمة

إذا كنت صاحب منزل ولديك حقوق ملكية في منزلك ، وتحتاج إلى مبلغ نقدي كبير ، وليس لديك خطط لبيع منزلك ، فإن الرهن العقاري الثاني هو خيار ممتاز مقابل المال. شحن بطاقات الائتمان أو بيع الأسهم. من المؤكد أن الظروف المالية لكل شخص تختلف ، لذا نصيحتي هي التحدث مع المحاسب أو المستشار المالي قبل اتخاذ أي قرارات مالية كبيرة.